Las tres comunas concentraron el 52,1% de los departamentos vendidos en el Gran Santiago durante el segundo trimestre de 2025. Expertos entregan claves para evaluar una inversión inmobiliaria más allá del precio.
Santiago, Ñuñoa y La Florida concentraron el 52,1% de los departamentos vendidos en el Gran Santiago durante el segundo trimestre de 2025, según un reporte de GfK. Las tres comunas también reunieron el 53% del stock de departamentos nuevos disponible en la capital, consolidándose como zonas relevantes para quienes buscan comprar una propiedad como inversión.
Sin embargo, elegir dónde invertir no depende únicamente del volumen de ventas o del precio por metro cuadrado. La conectividad, la demanda de arriendo, la vacancia y la competencia de propiedades similares también son factores determinantes para evaluar el potencial de una propiedad.
“Antes de invertir en una propiedad, como referencia, se deben revisar tres radios: hasta 500 metros de una estación de Metro o eje principal de transporte; hasta 10 minutos de servicios cotidianos; y hasta 30 o 40 minutos de los principales polos laborales o educacionales del arrendatario objetivo”, explica Pablo Quappe, director regional de Crecimiento para Latinoamérica y el Caribe de EXP Realty Chile.
La conectividad puede marcar la diferencia
Una buena ubicación puede ampliar el universo de potenciales arrendatarios y reducir los períodos de desocupación. Por eso, el análisis debe considerar distancias y tiempos concretos, más que referencias generales sobre una comuna.
Quappe recomienda, además, distinguir entre la infraestructura que ya está operativa y aquella que solo ha sido anunciada. Antes de considerar una futura estación de Metro, carretera o servicio como un atributo de la propiedad, es necesario verificar en qué etapa se encuentra realmente el proyecto.
El precio también debe analizarse junto con la demanda de arriendo. Para el especialista, variables como la rentabilidad, el costo mensual para el arrendatario y la cantidad de propiedades similares disponibles en el sector permiten tener una visión más precisa del mercado.
Las señales de una inversión rentable
Más que apostar por una comuna de moda, los inversionistas deberían buscar indicadores que permitan medir la demanda efectiva. Entre ellos destacan los tiempos de arriendo, la ocupación de las propiedades, la oferta nueva y la diversidad de potenciales arrendatarios.
Según datos de TOCTOK, el mercado de arriendo de departamentos del Gran Santiago registró una ocupación de 98,5%. Sin embargo, esta cifra puede variar según la comuna, el tipo de propiedad y el período analizado, por lo que el comportamiento debe revisarse a nivel de barrio.
“El potencial no se demuestra con una promesa de plusvalía, sino con ocupación, velocidad de arriendo, demanda efectiva y precios de cierre”, sostiene Quappe.
El especialista plantea que, cuando dos comunas presentan precios similares, conviene comparar al menos cinco variables: rentabilidad neta, vacancia, gastos comunes, tiempo de arriendo y liquidez de reventa.
Por ejemplo, una propiedad de 3.500 UF que se arrienda en 17 UF mensuales, pero permanece desocupada un mes al año, generaría 187 UF anuales en ingresos por arriendo. En cambio, otra propiedad del mismo valor que se arrienda en 16 UF, pero permanece ocupada durante los 12 meses, podría generar 192 UF anuales.
La diferencia demuestra que un arriendo mensual más alto no necesariamente significa una mejor inversión. La continuidad del ingreso y el nivel de ocupación pueden tener un impacto mayor en el resultado final.
Más allá de la plusvalía
Para EXP Realty Chile, la decisión de inversión debería basarse en datos concretos y no únicamente en las expectativas de valorización futura.
Entre dos propiedades de precio similar, la mejor alternativa será aquella que muestre una demanda efectiva, baja vacancia, tiempos de arriendo competitivos y capacidad para sostener sus ingresos en el tiempo.
Por ello, antes de comprar, los expertos recomiendan analizar el comportamiento del barrio, comparar propiedades similares y estimar los ingresos reales después de considerar períodos de vacancia y costos asociados.
Acerca de EXP Realty Chile
EXP Realty Chile es una empresa del sector inmobiliario que opera bajo un modelo digital, orientado a la gestión remota y al uso de tecnología para facilitar el trabajo de los corredores de propiedades. Su propuesta combina herramientas digitales, análisis de datos y una red global de agentes para optimizar procesos y mejorar la experiencia de profesionales y clientes.
