El acceso a la vivienda propia se ha vuelto más difícil: según un estudio de la ESE Business School, la proporción de familias con capacidad económica para comprar una propiedad cayó del 40% en 2017 al 20% actual. Mientras crece el arriendo, los gastos comunes suman presión al presupuesto mensual.

Comprar una vivienda en Chile se ha convertido en una meta cada vez más difícil para miles de familias. Marcela González lo comprobó después de ahorrar durante años con la idea de tener su casa propia. Cuando revisó cuánto podía financiar, los números no le dieron y decidió arrendar. Por ahora, la compra quedó fuera de sus posibilidades.

Su experiencia refleja una tendencia que está transformando el mercado inmobiliario. Un estudio del Centro de Estudios Inmobiliarios de la ESE Business School de la Universidad de los Andes estima que solo cerca del 20% de las familias tiene capacidad económica para comprar una vivienda, bajo las condiciones consideradas por la investigación. Esto significa que alrededor del 80% queda fuera del mercado de compra según esos criterios.

En 2017, el mismo estudio estimaba que cerca del 40% de los hogares podía acceder a una propiedad. En menos de una década, esa proporción se redujo aproximadamente a la mitad, debido a factores como el precio de las viviendas, las tasas de interés, los ingresos familiares y las condiciones de financiamiento.

El cambio también se refleja en las formas de habitar. Según los datos del Censo 2024, los hogares que viven en una vivienda arrendada pasaron del 17,7% en 2002 al 26,2% en 2024. En la Región Metropolitana, la cifra alcanza el 33,1%.

Comprar una vivienda cuesta cada vez más

Para Matías Echeverría, CEO y cofundador de HousePricing, una de las principales barreras es la dificultad para acceder a un crédito hipotecario. El ejecutivo apunta a varios factores: las tasas de interés, el encarecimiento de las propiedades y unos ingresos que, en muchos casos, no han crecido al mismo ritmo que los precios.

A esto se suma un escenario laboral más complejo, que puede dificultar que los hogares acrediten ingresos suficientes y cumplan las exigencias de las instituciones financieras.

“El resultado es que menos personas logran calificar para un crédito hipotecario y parte de quienes quedan fuera del mercado de compra termina trasladándose al arriendo. El cambio se ha hecho especialmente visible durante los últimos dos años. Mientras el stock de propiedades en venta continúa creciendo —porque vender toma más tiempo—, la oferta disponible para arriendo ha comenzado a disminuir”, explica Echeverría.

La preferencia por arrendar también responde a cambios en los estilos de vida, especialmente entre las generaciones más jóvenes. Valeria Morillo, vocera de la plataforma ComunidadFeliz, observa que algunas personas valoran la flexibilidad de cambiar de comuna o ciudad sin asumir una deuda hipotecaria de largo plazo.

“Hemos visto una mayor preferencia por arriendos en generaciones más jóvenes, que prefieren la flexibilidad de poder moverse libremente por distintas comunas o ciudades, sin estar ‘atados’ a una deuda de más de 20 años. Esta filosofía la vemos más en personas con trabajos remotos que tienen que viajar entre regiones o países, ahorrándoles dinero, responsabilidad y tiempo”, comenta.

Así, el mercado enfrenta una paradoja: mientras comprar una propiedad se vuelve más difícil para una parte importante de las familias, el arriendo gana terreno y obliga a evaluar con mayor cuidado el costo total de vivir en una vivienda.

Los gastos comunes también presionan el presupuesto

Optar por arrendar no elimina las dificultades para llegar a fin de mes. En los departamentos y condominios, al valor mensual del arriendo se suma un gasto que puede modificar significativamente el presupuesto: los gastos comunes.

Datos de ComunidadFeliz, recopilados en 17 comunas de la Región Metropolitana entre enero de 2023 y julio de 2026, muestran que el gasto común promedio pasó de $111.240 a $154.519, un incremento de 38,91% en el período.

Las diferencias entre comunas también son relevantes. Considerando el promedio del período analizado, Vitacura registra el gasto común más alto, con $338.671. Le siguen Lo Barnechea ($304.872), Las Condes ($200.727), Chicureo ($175.809) y Providencia ($167.874).

En el otro extremo, los menores promedios corresponden a Pudahuel ($50.287), San Bernardo ($52.849), Puente Alto ($54.792), La Cisterna ($72.900) y Maipú ($80.121).

La evolución de estos cobros también merece atención. Entre enero de 2023 y junio de 2026, La Reina registró un alza de 65,47% en los gastos comunes. Le siguieron Pudahuel, con 54,12%; Las Condes, con 50,96%; San Bernardo, con 47,87%; y Providencia, con 46,74%.

Para Valeria Morillo, este gasto se ha convertido en un elemento que los arrendatarios consideran al momento de elegir una propiedad.

“Desde ComunidadFeliz observamos que un gran porcentaje de los arrendatarios han considerado el valor de los gastos comunes a la hora de arrendar, ya que son una cuenta tan importante como las cuentas básicas”, señala.

La vocera recomienda evaluar el costo mensual de la vivienda en su conjunto, en lugar de fijarse únicamente en el precio publicado. También aconseja revisar qué servicios incluye el gasto común y cómo ha evolucionado, para evitar sorpresas una vez firmado el contrato.

El precio del arriendo no cuenta toda la historia

Dos departamentos similares pueden tener costos mensuales muy distintos cuando se incorporan los gastos comunes. Por eso, una propiedad con un arriendo más bajo no necesariamente representa la alternativa más económica.

Matías Echeverría coincide en que este factor puede influir al comparar viviendas con características similares. Aunque HousePricing no mide actualmente cuánto pesa el gasto común en las decisiones de sus usuarios, considera que la diferencia puede ser importante.

“Si tienes dos departamentos que son muy similares en prestaciones y características, y uno tiene que pagar $30 mil más en gastos comunes que el otro, sí creo que va a ser una variable importante”, plantea.

En un escenario donde más familias recurren al arriendo, calcular el costo real de vivir en una propiedad resulta fundamental. Antes de firmar un contrato, conviene sumar al precio mensual los gastos comunes y considerar otros cobros, como estacionamiento, bodega o servicios adicionales, cuando corresponda.

También es importante preguntar qué conceptos incluye el gasto común, cuánto ha variado en los últimos meses y si existen cobros extraordinarios previstos. Estos antecedentes permiten comparar alternativas con mayor precisión y calcular cuánto dinero quedará disponible para otros gastos del hogar.

El desafío de acceder a una vivienda

La experiencia de Marcela González representa una decisión que muchas familias deben evaluar frente a las actuales condiciones del mercado: seguir ahorrando para comprar o resolver sus necesidades habitacionales mediante el arriendo.

Los datos del estudio de la ESE Business School muestran la magnitud de la brecha entre los hogares y el acceso a la vivienda propia, mientras las cifras del Censo 2024 confirman el crecimiento del arriendo como forma de tenencia.

A esta realidad se suman los gastos asociados a mantener una vivienda, que pueden aumentar considerablemente el desembolso mensual.

La pregunta ya no es solo cuánto cuesta comprar una propiedad, sino cuánto cuesta realmente vivir en ella. Evaluar el precio del arriendo junto con los gastos comunes y otros cobros asociados permite tomar decisiones mejor informadas en un mercado donde acceder a una vivienda propia se ha vuelto cada vez más difícil.