El proyecto que crea el Fondo Nacional para la Vivienda (FONAVI) busca ampliar el acceso al financiamiento habitacional. 

Reunir el pie y demostrar ingresos suficientes para pagar un dividendo siguen siendo dos de las principales barreras para comprar una vivienda en Chile. Frente a este escenario, las nuevas herramientas de financiamiento habitacional podrían abrir oportunidades para quienes cuentan con capacidad de pago, pero todavía no logran cumplir todas las condiciones exigidas por los bancos.

En septiembre, el Gobierno presentó un proyecto de ley que crea el Fondo Nacional para la Vivienda (FONAVI), con aportes estatales de hasta US$2.000 millones y mecanismos orientados a facilitar el financiamiento de la primera vivienda. La iniciativa apunta a contribuir al financiamiento de unas 150 mil viviendas durante cuatro años.

Si se aprueba, el proyecto podría ampliar las alternativas disponibles para quienes buscan un crédito hipotecario de largo plazo. Sin embargo, sus efectos dependerán de las condiciones definitivas, la implementación de las medidas y la evaluación crediticia de cada solicitante.

Para Rodrigo Barrientos, CEO y fundador de Gen Proactivo, la clave está en aprovechar estas herramientas junto con los beneficios hipotecarios existentes, sin perder de vista el costo total de la operación.

“Esto es una buena noticia porque al final es conectar lo del FONAVI con el subsidio hipotecario que ya existe. El aumento del valor máximo de las viviendas elegibles a 6.000 UF y la extensión del beneficio hasta 2028 amplían significativamente el universo de propiedades al que pueden acceder los compradores en Chile”, explica.

Pie del 10%: una barrera de entrada más baja

Uno de los principales beneficios de financiar una vivienda con un pie del 10% sería reducir el ahorro inicial que necesita reunir el comprador. Esto podría facilitar el acceso a personas que tienen ingresos para pagar un dividendo, pero que todavía no acumulan el monto necesario para cubrir un pie más alto.

No obstante, aportar menos dinero al comienzo también significa financiar una mayor proporción del valor de la propiedad. Por eso, antes de decidir, es importante evaluar el dividendo mensual, las condiciones del crédito y la capacidad de mantener un presupuesto equilibrado.

Barrientos destaca que la combinación entre los nuevos mecanismos propuestos y las herramientas hipotecarias existentes podría ampliar las posibilidades de financiamiento.

En esa línea, el subsidio a la tasa de interés y la garantía estatal FOGAES ya contemplan beneficios para compradores elegibles de viviendas nuevas de hasta 6.000 UF. Entre sus condiciones está la posibilidad de aportar un pie del 10%, sujeto a los requisitos y a la aprobación del crédito.

El experto también destaca que elevar el valor máximo de las viviendas que pueden acogerse a estos beneficios amplía las alternativas disponibles en el mercado.

“Al subir el límite a 6.000 UF se abren nuevas alternativas en comunas como Ñuñoa, Providencia, La Reina, Macul y Las Condes. Eso beneficia también al FONAVI, porque permite que estas herramientas se complementen”, señala.

¿Es un buen momento para comprar una vivienda?

La combinación de una tasa hipotecaria subsidiada, un menor pie y un plazo de financiamiento extenso puede mejorar las condiciones de acceso para algunos compradores. Una tasa más baja puede reducir el dividendo mensual y facilitar el cumplimiento de los requisitos de renta, mientras que un pie menor disminuye el ahorro que se necesita reunir antes de concretar la compra.

Sin embargo, tener acceso a un crédito no significa necesariamente que convenga comprar de inmediato.

“La gente confunde acceso con conveniencia. Que ahora te presten dinero no significa que este sea tu negocio”, advierte Barrientos.

Por eso, recomienda evaluar cada operación de acuerdo con el objetivo de compra, la capacidad financiera y las características de la propiedad. Los beneficios al financiamiento pueden mejorar las condiciones de una operación, pero no reemplazan el análisis previo de sus riesgos y costos.

Crédito a 30 años: menor dividendo, más intereses

Un crédito hipotecario a 30 años permite distribuir la deuda durante un período más extenso. En condiciones comparables, esto puede reducir el dividendo mensual frente a un préstamo de menor duración, aunque generalmente implica pagar intereses durante más tiempo.

El impacto también depende del propósito de la compra. Para quienes buscan una vivienda propia, el dividendo debe ajustarse a sus ingresos y gastos habituales. Para quienes compran como inversión, en cambio, resulta fundamental analizar la relación entre el dividendo, los ingresos por arriendo y los costos de mantener la propiedad.

“Hay que diferenciar una compra de vivienda propia de una de inversión. Para el inversionista el negocio es financiero y la amortización del crédito viene mayormente por los ingresos por arriendo. Así que para el inversionista que busca capitalizar el dividendo más bajo en relación al arriendo percibido, siempre será prioridad cuidar su flujo de caja. En la vivienda propia es al revés, ya que es el propietario quien paga los intereses”, explica el fundador de Gen Proactivo.

El monto del pie también requiere una evaluación cuidadosa. Aportar más dinero reduce el capital solicitado al banco, pero puede dejar al comprador con menos ahorros para enfrentar imprevistos u otras oportunidades.

“Hay un mito que cuesta caro: ‘más pie es más seguro’. El pie que pones de más es plata que sale de tu capacidad de comprar la siguiente y/o cuidar tu liquidez. Poner 30% por reflejo, sin haber hecho la matemática, no es prudencia: es costo de oportunidad”, sostiene Barrientos.

La decisión, por tanto, debe equilibrar el ahorro inicial, el costo del financiamiento, el dividendo y la liquidez que conserva el comprador después de la operación.

Cuatro aspectos que conviene revisar antes de firmar

Antes de contratar un crédito hipotecario, Barrientos recomienda analizar cuatro variables que pueden marcar la diferencia entre una compra sostenible y una deuda difícil de mantener.

1. Capacidad real de pago. La aprobación bancaria no garantiza que el crédito sea adecuado para el presupuesto familiar. Es necesario considerar los gastos habituales y la posibilidad de enfrentar cambios en los ingresos o nuevos compromisos financieros.

2. Costo total del crédito. Un dividendo mensual más bajo puede resultar atractivo, pero un plazo mayor generalmente aumenta el monto total de intereses. Conviene comparar alternativas con sus tasas, seguros, gastos asociados y costo total.

3. Liquidez después de pagar el pie. Destinar todos los ahorros al pago inicial puede dejar al comprador sin margen para cubrir gastos de escrituración, mudanza, mantención, emergencias u otras necesidades.

4. Calidad y ubicación de la propiedad. En especial para una inversión, no basta con obtener un buen financiamiento. También importan la demanda de arriendo, la ubicación, los gastos comunes, el estado del edificio y las perspectivas de valorización.

Barrientos advierte que las condiciones del crédito no determinan por sí solas la conveniencia de una propiedad.

“El subsidio baja tu dividendo. No mejora la propiedad. No cambia la ubicación, no cambia la demanda de arriendo del barrio, no cambia la calidad del edificio ni la plusvalía de la zona. Estás optimizando el costo del crédito, que es una sola de las variables”, señala.

¿Puede reactivarse el mercado inmobiliario?

Un mayor acceso al financiamiento también podría contribuir a dinamizar el mercado inmobiliario. Si más personas cumplen los requisitos para obtener un crédito, aumentaría el universo potencial de compradores, lo que podría favorecer la demanda de viviendas.

Para Barrientos, esta eventual recuperación también abre oportunidades para quienes invierten en propiedades.

“Si lo llevamos desde el punto de vista para el inversionista, el mercado se está reactivando. Para nosotros, los inversionistas, un mercado reactivo es plusvalía”, afirma.

Sin embargo, una mayor actividad no garantiza que todas las propiedades aumenten su valor ni que cualquier inversión resulte rentable. La ubicación, el precio de compra, la demanda y los costos asociados siguen siendo determinantes.

Por eso, el experto recomienda evitar las decisiones apresuradas y no elegir una propiedad únicamente porque ofrece acceso a un beneficio estatal.

“Va a haber mucha gente que va a comprar porque hay subsidio. Eso es dejar que el beneficio elija tu propiedad. La lógica debería ser al revés: primero definir qué vivienda necesitas, cuánto puedes pagar y qué nivel de deuda puedes asumir, y después utilizar los beneficios disponibles como una herramienta para hacer viable la compra”, concluye.

En este escenario, el pie del 10% y los créditos de hasta 30 años pueden ampliar las alternativas de compra, pero la decisión debe partir por las necesidades del comprador, su capacidad de pago y una evaluación completa de la vivienda. Los beneficios financieros son una herramienta para facilitar la operación, no una razón suficiente para endeudarse.