El beneficio aumenta a 80 mil los subsidios disponibles, eleva de 4.000 a 6.000 UF el valor máximo de las viviendas nuevas y extiende su vigencia hasta mayo de 2028.
El FOGAES ampliado abre una nueva posibilidad para quienes buscan comprar una vivienda nueva, al elevar de 4.000 a 6.000 UF el valor máximo de las propiedades que pueden acceder al beneficio y aumentar a 80 mil los subsidios disponibles. La medida, establecida en la Ley N.º 21.748 y sus modificaciones, estará vigente hasta el 31 de mayo de 2028.
La ampliación llega en un escenario de amplio stock inmobiliario. Según cifras informadas por el Gobierno, existen más de 99.613 viviendas nuevas sin vender a nivel nacional y el 89,4% corresponde a propiedades con un valor inferior a 6.000 UF.
Para quienes evalúan utilizar este beneficio, sin embargo, existen dos variables que requieren especial atención: el pie y la capacidad para asumir el dividendo.
FOGAES no reemplaza la evaluación bancaria
El beneficio puede facilitar las condiciones de financiamiento, pero no garantiza la aprobación de un crédito hipotecario. La persona debe cumplir los requisitos del programa y, además, ser evaluada por la institución financiera correspondiente.
“Una persona puede tener la capacidad para pagar mensualmente un dividendo similar al arriendo que actualmente paga, pero no necesariamente contar con los recursos para financiar el pie”, explica Pablo Quappe, director regional de crecimiento para Latinoamérica y el Caribe de EXP Realty Chile.
Por eso, antes de buscar una propiedad, recomienda evaluar la capacidad de financiamiento, revisar las condiciones del beneficio y realizar una simulación del crédito.
El FOGAES ampliado contempla viviendas nuevas de hasta 6.000 UF y, de acuerdo con la información oficial del Minvu, el beneficio puede permitir financiar hasta el 90% del valor de la propiedad, sujeto a las condiciones del programa y de la institución financiera.
Un mayor rango de viviendas disponibles
El aumento del tope desde 4.000 hasta 6.000 UF amplía el universo de propiedades que pueden ser consideradas por los compradores que cumplen los requisitos.
“Alguien que anteriormente podía optar a una vivienda de hasta 4.000 UF puede evaluar propiedades de mayor valor si las condiciones de financiamiento se lo permiten”, señala Quappe.
Sin embargo, tener acceso a un inmueble de mayor valor no significa que necesariamente sea conveniente asumir un crédito más alto.
El especialista recomienda considerar la capacidad financiera de largo plazo y no evaluar únicamente el monto del dividendo. También es necesario incorporar gastos comunes, seguros, contribuciones cuando correspondan, mantenciones y otros costos asociados a la propiedad.
¿Qué efecto puede tener en la demanda?
La ampliación del FOGAES podría generar inicialmente un aumento en las consultas y visitas a proyectos inmobiliarios, especialmente entre personas que estaban postergando la compra por restricciones de financiamiento.
De acuerdo con Quappe, también es posible que algunos compradores interpreten que todas las propiedades de hasta 6.000 UF califican automáticamente para el beneficio. Sin embargo, el valor de la vivienda es solo uno de los requisitos y la operación debe cumplir las demás condiciones establecidas por el programa y por la entidad financiera.
Además, los compradores continuarán considerando factores como ubicación, conectividad, superficie, gastos comunes y características de la vivienda antes de tomar una decisión.
“Más que hablar de un aumento significativo e inmediato de la demanda, se podría esperar un mayor movimiento en las consultas. La medida puede ampliar el mercado potencial, pero no necesariamente generará una mayor cantidad de propiedades disponibles”, sostiene Quappe.
El experto agrega que la existencia del beneficio no implica por sí sola un aumento automático de los precios, ya que los compradores siguen comparando alternativas antes de decidir.
Tres claves antes de comprar una vivienda
Quappe recomienda realizar una evaluación financiera antes de comenzar la búsqueda de una propiedad.
El primer paso es simular el crédito hipotecario y comparar al menos tres alternativas de financiamiento. Esto permite conocer el dividendo, la tasa y las condiciones de cada institución.
El segundo es establecer un presupuesto realista. Además del pie y del dividendo, se deben considerar los gastos asociados a la compra y mantener un margen para eventuales costos adicionales.
El tercer punto es confirmar que la vivienda elegida y la operación cumplen con las condiciones necesarias para acceder al beneficio. El Minvu señala que el acceso se gestiona a través de las instituciones financieras adscritas y que, una vez aprobado el crédito hipotecario, el beneficio se otorga automáticamente cuando se cumplen los requisitos.
“Muchas personas tienen la intención de comprar, pero no realizan previamente una simulación de crédito ni cuentan con una aprobación previa. Si el proceso se realiza con el apoyo de un agente inmobiliario, un asesor o una empresa inmobiliaria, es clave recibir una asesoría adecuada y evaluar previamente la situación financiera del comprador”, afirma Quappe.
Comprar con una mirada de largo plazo
El especialista plantea que la decisión de compra no debería basarse únicamente en la existencia del beneficio. Contar con un historial financiero, conocer la capacidad real de endeudamiento y, cuando corresponda, obtener una aprobación previa del crédito son pasos relevantes antes de comprometerse con una propiedad.
El FOGAES ampliado puede abrir el acceso a un universo mayor de viviendas nuevas, pero la decisión final debe considerar el costo total de la operación y la capacidad de mantener el crédito durante todo su plazo.
Sobre EXP Realty Chile
EXP Realty Chile es una empresa del sector inmobiliario que opera bajo un modelo digital, orientado a la gestión remota y al uso de tecnología para facilitar el trabajo de los corredores de propiedades. Su propuesta incorpora herramientas digitales, análisis de datos y una red de agentes para apoyar la gestión inmobiliaria y la experiencia de clientes y profesionales.
