Por Felipe García, director Cono Sur de Tinsa by Accumin
El proceso de reavalúo fiscal de las propiedades se realiza cada cuatro años y los incrementos de contribuciones han sido significativos.
En 2018, el avalúo fiscal de los bienes raíces no agrícolas aumentó en promedio un 35%. En el reavalúo de 2022, el incremento promedio fue de 23,4%, elevando el valor total de los bienes raíces desde $327 billones a $404 billones. En términos acumulados, entre 2016 y 2022, el aumento total alcanzó un 67,8%.
Este fenómeno ha tenido un impacto directo en el alza de las contribuciones que deben pagar los propietarios. Veamos un ejemplo concreto: un departamento ubicado en la comuna de Las Condes, que en 2017 tenía un valor comercial estimado en $175.000.000, pagaba ese año una cuota trimestral de contribuciones cercana a los $117.000. Hoy, en 2025, esa misma cuota alcanza aproximadamente $200.000, es decir, un incremento de casi un 70%.
Si a esto sumamos el costo del crédito hipotecario, el escenario es aún más complejo. Supongamos que ese departamento fue adquirido en 2017 con un crédito a 30 años, un pie del 10% y la tasa promedio de ese momento. El dividendo mensual al momento de la obtención del crédito, entonces, era cercano a $765.000. Ahora bien, solo por efecto de la actualización de la UF, ese dividendo hoy está alrededor de $1.125.000.
En total, considerando el alza en contribuciones y en el dividendo, en un periodo de 8 años, esa familia ha experimentado un importante incremento en el costo de mantener su vivienda, aproximadamente de un 48%, lo que equivale a $4.675.000 adicionales al año. Todo esto sin considerar el aumento de los gastos comunes y el costo de vida general, que en el mismo período ha subido un 47%.
En contraste, según la Encuesta Suplementaria de Ingresos del INE, entre 2017 y 2023 el salario medio en Chile aumentó solo un 5,76% (de $781.485 a $826.535). A la luz de estas cifras, es innegable que hoy resulta cada vez más difícil para muchas personas -y no precisamente millonarias, como muestra el ejemplo- poder sostener la propiedad de una vivienda adquirida hace 10, 15 o más años.
En este escenario, es inevitable que algunas familias se vean forzadas a vender sus viviendas ante la imposibilidad de seguir asumiendo los costos, especialmente aquellas cuyos ingresos no han crecido al ritmo necesario o, incluso, se han mantenido prácticamente estancados. Malas noticias en el contexto actual, y en un país que precisamente busca ampliar el acceso a la propiedad, reducir la dependencia del arriendo y fortalecer la seguridad económica de las familias, especialmente pensando en su vejez.
