Impuesto territorial, alza de contribuciones y avalúo fiscal: lo que deben saber los propietarios tras los fuertes aumentos registrados en los últimos años
El impuesto territorial, conocido popularmente como contribuciones, ha vuelto al centro del debate público en Chile tras registrar alzas de hasta un 60% —e incluso 100%— en algunas comunas durante los últimos cuatro años, según datos de GPS Property. El tema tomó tal relevancia en 2025 que incluso fue incorporado en las propuestas de campaña de distintos candidatos presidenciales, algunos de los cuales plantearon su eliminación o reforma.
El aumento no ha sido homogéneo. Comunas del sur del país concentraron los mayores incrementos, lo que derivó en críticas ciudadanas y en medidas como la propuesta del Ministerio de Hacienda de postergar los reavalúos fiscales por un año, presentada en julio pasado. Sin embargo, más allá de la polémica, las contribuciones siguen siendo una obligación clave para los propietarios de bienes raíces y una fuente esencial de financiamiento municipal.
Tal como explica Matías Echeverría, fundador y CEO de HousePricing, “las contribuciones corresponden al Impuesto Territorial, un impuesto patrimonial que se aplica sobre el avalúo fiscal de los bienes raíces, determinado por el Servicio de Impuestos Internos (SII), conforme a la Ley N°17.235”.
¿Cómo funciona el impuesto territorial?
El SII calcula el avalúo fiscal y el monto del impuesto, mientras que la Tesorería General de la República (TGR) es la encargada de recaudarlo, usualmente en cuatro cuotas anuales (abril, junio, septiembre y noviembre).
Un aspecto clave es que el 100% de lo recaudado se destina a los municipios, financiando gran parte de sus presupuestos y redistribuyéndose también a través del Fondo Común Municipal.
Tres dudas frecuentes sobre las contribuciones
1. ¿Existe relación entre el avalúo fiscal y las contribuciones?
Sí, la relación es directa, aunque con matices. Para calcular las contribuciones se utiliza el avalúo fiscal del inmueble, se aplican las exenciones correspondientes y luego las tasas del Impuesto Territorial.
En términos simples:
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Mayor avalúo fiscal = mayor base imponible = mayores contribuciones, salvo exenciones.
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El avalúo fiscal no es una tasación comercial, sino un valor administrativo con fines tributarios.
Echeverría advierte que si el avalúo fiscal está mal calculado o sobreestima el valor comercial de la propiedad, también se estarán sobreestimando las contribuciones, generando cobros potencialmente injustos.
2. ¿El alza de las contribuciones afecta el valor de una propiedad?
“No existe una norma legal que vincule directamente un mayor monto de contribuciones con el valor comercial de una propiedad”, aclara el CEO de HousePricing. Esto se debe a que el avalúo fiscal no equivale a una tasación de mercado, aunque sí utiliza información de este.
No obstante, al tratarse de un costo anual recurrente, compradores e inversionistas suelen incorporarlo en sus análisis financieros. “Un aumento relevante y permanente en las contribuciones puede afectar el atractivo de una propiedad, especialmente en inmuebles de alto avalúo o carteras grandes”, explica Echeverría. Por ello, más que impactar el precio, puede influir en la decisión de compra o en el retorno esperado.
3. ¿Qué ocurre con los adultos mayores?
Existe un beneficio a nivel nacional denominado Beneficio Adulto Mayor (BAM), que permite rebajas de entre 50% y 100% del impuesto territorial para quienes cumplan ciertos requisitos. Este beneficio no depende de la comuna, sino de la normativa tributaria general.
Según el SII y la TGR, los principales requisitos son:
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Edad: 60 años o más en el caso de mujeres, y 65 años o más para hombres.
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Propiedad: ser dueño de la vivienda destinada a habitación.
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Ingresos:
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Hasta 13,5 UTA anuales: rebaja del 100% de las contribuciones.
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Entre 13,5 y 30 UTA: rebaja del 50%.
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El beneficio se aplica sobre el impuesto calculado por el SII y recaudado por Tesorería. En caso de no otorgarse automáticamente, el adulto mayor puede solicitarlo de forma presencial o a través de la web del SII.
