Ante la inquietud manifestada por diversos actores del sector inmobiliario respecto al uso del “bono pie”, mecanismo que ha operado por más de 15 años como una herramienta de acceso financiera, y frente a la discusión sobre su eventual eliminación, resulta imprescindible analizar las implicancias que tendría para el mercado y proponer alternativas que eviten frenar el incipiente proceso de recuperación que hoy comienza a observarse.
La eliminación del bono pie elevaría significativamente las barreras de entrada, especialmente para los pequeños inversionistas y para los hogares de ingresos medios con baja capacidad de ahorro mensual. La consecuencia directa sería una reducción en la velocidad de ventas y un retroceso en la absorción de stock, que actualmente supera las 100 mil unidades a nivel nacional.
Si este mecanismo se retira, el sistema requerirá soluciones sustitutivas que mitiguen el mayor esfuerzo financiero inicial. Una alternativa razonable sería reactivar iniciativas como el proyecto “Pie Cero”, planteado durante la campaña de la ex candidata Evelyn Matthei, orientado a subsidiar parte del pie para jóvenes y primeras adquisiciones.
Asimismo, es fundamental que la banca evalúe la reinstalación de financiamiento al 90% del valor de la propiedad y la ampliación de plazos a 40 años en forma transversal. Ambas medidas permitirían reducir el pie exigido y hacer más manejable el dividendo, sin relajar los estándares de riesgo, considerando los actuales valores de tasación y la baja morosidad histórica de créditos hipotecarios.
Otra vía complementaria sería establecer un nuevo FOGAES, incluso sin subsidio a la tasa, aplicable a propiedades de hasta 5.000 UF. Esto permitiría aumentar las garantías disponibles para la banca y reducir la percepción de riesgo, replicando el efecto positivo que tuvo el programa previo, el cual facilitó el acceso al crédito y contribuyó a mejorar la rotación de inventario.
De no implementarse medidas compensatorias, el mercado podría avanzar hacia una mayor concentración, en la que los Family Offices y grandes inversionistas capturen una porción creciente de la oferta disponible, desplazando al pequeño inversionista y restringiendo el acceso de la clase media a la construcción de patrimonio. El resultado sería un mercado menos competitivo y con menor capacidad de impulso económico.
La discusión sobre el bono pie no debe centrarse solo en su eliminación, sino en cómo asegurar que el sistema mantenga mecanismos que preserven el acceso, la profundidad y la dinámica del mercado inmobiliario.
Sandra Jerez
Gerente General
Capital Inteligente
